青岛国际贸易中心建设项目可行性研究报告书

导读:六、项目总投资及资金来源1、项目总投资,项目建设总投资为287996.82万元,建设期利息12960万元,A区建设投资为92444.97万元,B区建设投资为102485.07万元,C区建设投资为93066.78万元,项目建设所需资金287996.82万元,拟通过以下渠道筹集:(1)建设单位青岛中某某能置业有限公司自筹资金110000万,序号12345678910111213项目占地面积建筑面积

青岛国际贸易中心建设项目可行性研究报告书

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权式酒店1.6万平方米(41~50层),地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2万平方米。

2、B区:位于香港中路111号乙,占地面积6494.8平方米,规划建筑面积11.2万平方米,其中:商业裙房1.44万平方米(1~5层),甲级写字楼2.08万平方米(6~18层),五星级产权式酒店5.12万平方米(19~50层),地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2.56万平方米。

3、C区:位于东海西路111号,占地面积6666.7方米,规划建筑面积11.98万平方米,其中:商业裙房1.44万平方米(1~5层),商务住宅和公寓7.9万平方米(6~42层),地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2.64万平方米。

六、项目总投资及资金来源 1、项目总投资

初步测算,项目建设总投资为287996.82万元,其中:土地成本95568万元,建筑安装工程费用152140.12万元,其他费用22101.45万元,预备费用5227.25万元,建设期利息12960万元。

分区计算投资,A区建设投资为92444.97万元,B区建设投资为102485.07万元,C区建设投资为93066.78万元。

2、资金来源

项目建设所需资金287996.82万元,拟通过以下渠道筹集: (1)建设单位青岛中某某能置业有限公司自筹资金110000万元;

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(2)申请银行贷款或信托贷款100000万元;

(3)采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金77996.82万元。

七、经济技术指标

主要经济技术指标汇总表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 项 目 占地面积 建筑面积 建设总投资 销售收入 销售税金及附加 土地增值税 销售利润(税前) 税后利率 投资利润率 投资利税率 所得税后财务内部收益率 所得税后投资回收期 所得税后财务净现值万元 (IC=10%) 所得税前财务内部收14 15 16 益率 所得税前投资回收期 所得税前财务净现值万元 (IC=10%) % 年 36.69 41.36 34.75 34.18 % 年 单位 总指标 A区指标 B区指标 C区指标 平方米 万平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % 18229.2 33.70 287996.82 553500 30442.5 68139.31 144781.37 97003.52 50.27 84.50 24.64 5067.7 10.52 92444.97 184100 10125.5 24169.49 49996.04 33497.35 54.08 91.18 28.09 6494.8 11.2 102485.07 191200 10516 22187.92 48363.01 32403.22 47.19 79.10 23.94 6666.7 11.98 93066.78 178200 9801 21781.9 46422.32 31102.95 49.88 83.82 23.59 3.16 44061 3.12 16269 3.2 14132 3.17 13459 2.89 79696 2.84 28575 2.94 26035 2.90 24885

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第二节 可行性研究报告编制依据

一、《投资项目可行性研究指南》(试用版) 二、《建设项目经济评价方法与参数》(第二版) 三、《房地产开发项目经济评价方法》 四、《山东半岛城市群总体规划》 五、《青岛市城市总体规划》

六、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》(青发改财贸[2006]311号)

七、《中华人民共和国建设用地规划许可证》(青规用地字[2006]22号)

八、《中华人民共和国房地产权证》(青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号)

九、建设单位提供的其他资料

第三节 项目建设的背景和必要性

一、项目建设的背景

按照1111的通知精神,1111青岛111疗养院将第1111区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖,青岛1111置业有限公司以9亿元中标,2005年9月26日,1111与青岛1111能置业有限公司签定了“11土地使用权转让合同”,将该宗土地使用权转让给青岛1111置业有限公司。2006年3月9日,青岛市规划局以青规函业字[1111]1111

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号文,下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。

2006年7月15日,青岛市规划局核发了该项目的《建设用地规划许可证》(青规用地字[211111);2006年7月29日,青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的《房地产权证》(青房地权市字第1112611、第11671号、第116267211号);2006年8月3日,青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》(青发改财贸[211]31111号)对该项目予以核准立项。

由此,青岛中某某能置业有限公司决定利用该地块地处青岛CBD中心的优势,建设集办公、酒店、公寓、住宅、商场等于一体的商务综合性建筑——青岛国际贸易中心。

二、项目建设的必要性

1、符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划

《青岛市城市总体规划》中提出:沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“城市主中心”,并作为青岛市的中心商务区。

“十一五”期间,青岛市市南区将进一步明确东部、西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态,严格控制土地使用方向,提高土地集约利用强度和单位土地产出效益,大力发展楼宇经济。预计在未来5年里,集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇,同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程,预期新增

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商务楼宇面积120万平方米;以产业联动、产业互补为主导,以适当的激励政策为辅助,引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集,形成专业楼宇和楼宇群,东部重点突出金融、总部、贸易物流等专业特色,西部重点突出航运服务等专业特色;完善楼宇税源综合服务,确保楼宇企业税收及时、按量落地,到“十一五”末,全区税收过千万元的楼宇争取达到40座,楼宇税收占全区总税收超过60%;引导楼宇业主招大引强,重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业,使楼宇成为总部聚集地,预期全区楼宇企业总数达到1万家,总部型企业达到500家。

因此,青岛国际贸易中心的建设,有利于提高城市稀缺土地的集约利用率,发挥企业的集聚效应,符合青岛市发展楼宇经济的规划。

2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展,带动周边商业的繁荣 所谓楼宇经济,是指建筑所能带来的经济效益。据统计,在一座楼宇所能带来的全部收益中,建设成本占2%,运营成本占4%,而其余94%的现金流全部产生于办公过程。“楼宇经济”是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态,以商务楼为载体,通过招商引资,开发、出租楼宇引进商务企业,从而引进税源,带动区域经济发展。也就是说,楼宇与其他建筑形式相比,不仅在出售或出租过程中可以产生价值,而且在使用过程中同样可以创造经济效益。

拟建的青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体,可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流,增强周边地区的消费

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