高端对话:购物中心VS餐饮娱乐

导读:高端对话:购物中心VS餐饮娱乐,餐饮和娱乐业种对购物中心丰富功能、增强特色愈显重要,而购物中心也成为餐饮和娱乐企业发展的最佳成所,购物中心如何才能更加适应这些企业的发展需求?本环节将聆听品牌商对商业房地产商和购,对话讲师:,朱新安,神采飞扬娱乐公司董事/副总经理,霍小兵,巴贝拉意舟餐饮管理公司中国开发总监,主要是对购物中心,对餐饮娱乐,现在购物中心的发展离不开商业,最能带来人气的就是餐饮和娱乐

高端对话:购物中心VS餐饮娱乐

高端对话:购物中心VS餐饮娱乐

在消费日益强调体验的今天,餐饮和娱乐业种对购物中心丰富功能、增强特色愈显重要,而购物中心也成为餐饮和娱乐企业发展的最佳成所;在此背景下,购物中心如何才能更加适应这些企业的发展需求?本环节将聆听品牌商对商业房地产商和购物中心的忠告。 对话讲师:

许大金,香港SPACE商业经营管理集团副总经理

成政军,汉拿山集团东北区总经理

朱新安,神采飞扬娱乐公司董事/副总经理

霍小兵,巴贝拉意舟餐饮管理公司中国开发总监

王品石,喜悦滑冰场(SIYO RINK)总经理

鲍 华,欢乐影院投资管理有限公司副总裁

主要是对购物中心,对餐饮娱乐,现在购物中心的发展离不开商业,在商业当中的商业面积和商业体验越来越大,用什么样业态去填充这个面积。随着大家消费理念的提升又有很多的业态在发展,最能带来人气的就是餐饮和娱乐。这个比例会随着你购物中心的定位越来越大。购物中心如何才能适应这些扩展企业的需求,今天企业也来了很多的厂家,他们每年在国内各个区域都有自己的拓展计划,有他的选址标准,有他的物业要求。他都是不一样的,作为我们购物中心如何来满足这些多业态的要求。这些商家的选址他也会去选。过去资源比较少,我们想招找不到资源,现在我们比较多,如何去选。购物中心也多,商家也多。每年我们的商家不断的在更新壮大,今年又有很多的新的面孔,在长三角,珠三角都非常好,现在东北发展得非常好,大连沈阳也在逐渐的进驻。你们对东北商业地产的开发你们的要求是什么样的呢?下面有请:香港SPACE商业经营管理集团副总经理许大金、神采飞扬娱乐公司董事副总经理朱新安、汉拿山集团东北区总经理成政军、巴贝拉意舟餐饮管理公司中国开发总监霍小兵、喜悦滑冰场总经理王品石、欢乐影院投资管理有限公司副总裁鲍华,请大家上台。

很高兴和大家分享餐饮娱乐对购物中心发展的作用。这里面有香港思贝斯商业集团的管理,他是做上海正大广场的项目,他在购物中心的前期定位和前期运营等方面有实战经验。我想听听许总,你们在招商的时候,对餐饮娱乐的比例,是怎么考虑的? 许大金:

很感谢有机会能来到我的老家,我也是沈阳人。在沈阳的商业系统做了10多年。在05年的时候走出了沈阳。我们做商业规划做了很长的时候。我到北京以后,接触的第一个项目就是现在西单大学的前身,当时我是在中国冶金建设集团,做的西单国际中心,后期中粮接手以后,改名叫中粮大悦城。在我们接手以后我们的规划也面临着难题,西单商业街是北京的综合商圈,这个项目我们怎么接手,我们是按百货规划的,在这样一个竞争激烈的一个百货商圈里面,再做一个百货是不是合适,对我们来说就面临着一个难题。我们选择的做一个购物中心,国内当时的认识应该是美国模式,在城市的郊区,大的停车场,我们考察了香港和新加坡之后,在亚洲市场在城市核心区是可以建购物中心的。确定购物中心业态的时候是如何让消费者到你的商场来。应该讲零售品牌在各个商场之间他的重复度是非常高的。如何让消费者来你这里,给他一个理由这是非常关键的。我们当时考察了西单商圈整个各个业态的配比,我们发现餐饮娱乐在整体的比重不到20%,停车场这些设施不到20%,西单原有的首都电影院也被迁出去了。我们在西单大悦城规划的时候就做了6、7、8、9三层的餐饮部分,然后把首都电影院迁回来。这样我们的餐饮和娱乐的比重接近30%到40%。从我们实际的经营效果来看,起到了一个很好的作用。很多消费者会把车停到我们这里,然后去别的商场购物也会到我们这里就餐,然后也会到我们这里消费。作为一个购物中心本身就是一个多业态的复合体,我们都知道零售业态的租金比较高,但是有的时候我们也要有取舍,让消费者到你这里有消费的机会和理由,这也是非常重要的。 第二个我们做餐饮娱乐对消费者来说是一个吸引力。但是一个适当的适合的才是重要的,比如说西单我们做的简餐为主的,这个符合西单。但是在其他的比如说朝阳,我们做的商务餐饮,这个也是适当的。

第三个,对于消费者来讲,他去你的商场消费一定要有便利性。由于餐饮娱乐这部分的业态,他在整个商场里面的租金水平供应率是比较低的。一般的话我们会把他放在比较高的水平,同时也会考虑到他的人流带动性。我们给他便捷的消费,我们的餐饮做到6、7、8,我们都做了飞天梯。同时消费者能够在直接就餐以后,通过其他的扶梯来到我们的零售楼层,这个规划的时候我们也应该注意。我就先说这么多,谢谢!

主持人:北京大悦城,已经是我们东北去北京考察的一个必经之地。通过对他的学习来延伸我们的思路。商家也非常愿意和有一个清晰购物中心定位来合作。下面有请汉拿山集团的成政军来发言,我很欣慰这些品牌都陆续进入到东东北,给我们提供了一个很好的契机。

成政军:我们汉拿山到东北有一年,沈阳四家,大连一家,长春一家。在沈阳市场目前所有的购物中心里面,有好的购物中心,也物业管理比较乱的购物中心。对于我们餐饮来说,我们没有购物中心那么有实力,但是我们希望能给我们一个最好的支持。可能我们大悦城张总在下面,我也不说大悦城有多么多么好,但是大悦城对客户的这种保护意识非常强。这一点我们汉拿山对大悦城也是非常认可的。大悦城也是一直在帮助我们在哈尔滨发展。

明年我们有一个更大的发展,在整个东北要哈尔滨、长春、吉林、大连、包括沈阳要开发15家。我希望在开发过程中,有更好的购物中心和我们联系。

主持人:你介绍一下汉拿山对于物业的要求?包括他的结构,他的面积。客群呢?

成政军:要求我不敢说,但是好的物业公司会给我们的商家一个非常大的支持。我们的面积一般做500到800平左右,客单60到80,一般比较中端的消费者多一些。

主持人:汉拿山也有很多,有两家在沈阳,还有在长春和大连,让我们对他的开店拭目以待。我们购物中心有餐饮还有娱乐,娱乐这一块也成为购物中心发展的业态。比较早的有神采飞扬,进入东北能有5、6年的历史,他确实给我们带来了一个新的文化。我们做了一些本土的或者是做一些小的,不成规模,后来我们把餐饮、娱乐、电玩影院在一起。作为神采飞扬,我们刚才也在沟通,在东部未来也是他们的发展区域,我们请朱总给我们讲一下神采飞扬。

朱新安:

大家好,今天的主题是购物中心和餐饮娱乐。我给大家介绍一下我们神采飞扬对于购物中心的体会。神采飞扬是05年元旦在杭州开的第一家门店,目的已经在南京、杭州、苏州、长三角已经比较完善了另外深圳东部,我们东北这边主要就是沈阳。另外象中西部的一些省会城市,合肥郑州重庆成都,已经开了20多家的连锁店。现在正作筹建的还有上海、无锡、西安、苏州。过去是我们国家受到限制比较多的,从目前的角度来讲也是所有的购物中心的业态里,他受到的限制是最多的一种业态。这个行业早期的时候主要是日本做得比较好。他们是在80年代,90年代进入中国,那个时候在中国的省会城市已经到了90年代的时候,他们已经开了20多家的连锁店。后来台湾的企业进入大陆。这些企业进入中国市场的时候,他们有一个特点,他们进来的时候都会进入购物中心,当时是百货商场这种类型。那么大陆本土的,主要是游戏行业最早做独立的门店,这种模式。神采飞扬是属于在中国本土企业当中最早认识到购物中心这个平台的重要性的游戏行业。我们从杭州的第一家店新城广场开始做,我们一直把我们拓展的重点方向都放在购物中心。到今天为止我们开了20多家连锁店。只有3家是独立的门店,所以正是因为神采飞扬一开始就非常重视购物中心这个平台,到今天为止在游戏行业里面,神采飞扬确实是尝到了甜头,游戏行业里面神采飞扬是最受购物中心认可的。为什么我们会关注这个平台,主要是我们对中国市场的发展和判断,中国改革开放之后,最主要的特征就是城市的快速发展,带来了中国城市扩大他的区域化特征。每个城市都比以前扩大,他的区域化带来了居民的生活方式的转变,消费观念的转变。特别是大城市,上班离居住的地方很远,回家之后,消费的时候也都喜欢近处消费。居民消费方式的转变就带来商业结构的改变。这个时候我们感觉到中国购物中心区域化的趋势越来越明显。过去主要是在市中心开发,后来区域化的购物中心发展的也成为一个趋势。比如说象万达广场,他就有这个方面在区域化发展取得一个典范。早期做旧城改造,后来朝着区域化的方向转。为什么购物中心在区域化里面会取得成功?我觉得就是市民的生活方式,消费方式的改变。我是这样来看,购物中心的业态,四大业态,超市、百货、餐饮、娱乐。我是这样来看的。超市、餐饮、娱乐,我把他们看做是一种常态性的消费的这么一种业态,居民消费非常高的。百货服饰的,属于居民消费频率不是很高这么一种业态。我把超市、餐饮、娱乐看做是常态性的这么一业态。常态式的消费业态很高,居民往往选择就近消费,如果要跑很远的地方就不方便。但是非常态的业态,比如说服装,或者是高档服装,就愿意跑远一点,跑的次数不是很多。我觉得现在为什么购物中心在核心区域和非核心区域的购物中心,他会表现出比较明显的一种业态结构的特征,这是居民消费的

一种表现。所以我建议这些购物中心大家一起来分析顾客的心理,然后做好自己的定位。我建议向这些区域性的购物中心特别是重视这些常态性的消费性的业态。你容易取得成功,如果引进香港的模式他面临的风险就比较大。

另外我们公司给自己定了一个目标。我们有两个目标,一个目标就是我们要力争把游戏行业和购物中心实现完美结合,我们要把我们的场所和购物中心的各种业态结合得非常好。另外一个目标我们认为中国在游戏行业这个领域里面,完全应该是做到世界上最好的。因为中国具有最庞大的人口基础。那么这个行业现在也赶超世界。最激动人心的,我们在游戏行业中国的游戏行业,一定是可以做到世界第一的。希望各位同仁给我们以支持,谢谢!

主持人:感谢朱总的发言,下面我想餐饮娱乐这一块大家已经提到了,那么做娱乐对购物中心来讲租金比较低了。就象我昨天和王总聊,滑冰场我最早的就是知道北京新世界,去的是很多年前了。经过若干年以后,东北冰场还是应该有,比如说大连也有一个,但是不是很大。没有一个很上档次,溜冰场怎么和其他的业态互补,下面请喜悦滑冰场王总发言。

王品石:

我们最近这几个月,特别是9、10、11这三个月,突然拓展的速度就加快了。平均一天接到两个电话,有一天我接到6个。现在购物中心一定要加大餐饮娱乐的比例,就属于两情相悦了。我感觉从09年开始我就深刻感觉到现在网络购物对传统的购物的冲击力。我前几个月和我太太看了电影《盗梦空间》我看完了之后,我不认为我们体制上能培养出这样的编剧。后来在深圳和我们汉拿山南区的金总,我们去了一趟东莞,前一段我同上海去杭州,路上也有朋友介绍我说你去海宁看看,我去了这两个地方觉得美国人要想打败我们,他也费很大劲。我发现现在淘宝上对我们购物中心有很大的冲击。也就是我们为什么购物中心要增加餐饮娱乐,因为这是体验经历之,他在网上是看不到的。我们原来是在北京上海深圳,我们现在在营业的三家就是北京青岛昆明,我们签约的苏州杭州无锡这些项目。购物中心为什么要上滑冰场这个项目。有很多开发商和我们接触的时候,我们来帮忙你们分析你这个城市这个项目适合不适合。不是说你开的条件你觉得可以就要做。任何一种合作大家建立在信息对称的基础上。我们把我们所有的运营模式和这个行业的特点,让开发商充分的了解。营业额最高的是香港的两家还有我们大陆的两家。这四家客流量超过2千万。这些都是去参观了,因为这个积极向上的体育精神很容易成为购物中心的灵魂。但是我们不要忽略,他是用什么模式来操作的。我所说的这四家滑冰场都是业主自营的,不在经营成本。比如说杭州的一家滑冰场,现在已经开业了。这个总经理原来是深圳的副总经理,他个人的年薪已经高于我们滑冰场的利润了,他给我们看了他的开业的时候的比赛,我看了他的舞美和灯光,我说你这个开幕式花钱没有300万下不来。一个滑冰场用300万搞一个开幕典礼,我没见谁家花这么大的力量这么做。所以他马上在杭州地区产生了轰动效应,7、8月份的营业额非常高。滑冰场和购物中心的关系,我们觉得应该高于其他任何一个业态的,这个业态的经营难度很大。过去有很多业主在07年的时候,我发现珠三角地区很多开发商热衷上滑冰场的项目,一种是盲目自信自营,还有一种所托非人。在顺德常州有开的滑冰场都倒闭了。可能主要是经营能力的问题。包括上海,我说上海这个市场非常好,但是做的不好。因为做滑冰场是易学难精的。我们又要懂专业,还要懂维护,还会和业主又可持续发展的关系,我们培养一个滑冰场需要2、3年的时间。我们扎扎实实的就2、3家店。今年拓展会加快一点,有的同仁说我们5年要开30家,我不客气的说这都是扯淡的事。大家已经看到了,我做装修好一点,我找两个漂亮的服务员,或者我从东北找几个教练,所有这么想的最后生意都完蛋了。我们曾经在顺德,他们在网上给我发过来。用滑冰场改成男装世界了。记者采访说为什么改了,说滑冰场已经完成了他的历史了。我们心里很清楚,他是因为经营部下去了,他滑冰场刚开始的时候营业额一天10几万,但是他没有做后续的,把当地的爱好者,南方基本上都对这个项目感兴趣,我相信北方也是一样的。我会滑冰,原来在室外,现在到更好的环境。你能不能把这些人的好奇变兴趣,兴趣变爱好,这个事情就走不长。你钢开始的时候要很冷静的想,就象我们开会的这间酒店,这个多功能厅,平常可能空的。可能高峰期会做这么个会议。为什么要建呢?是因为酒店开始已经想好了,我这个要用,我们的滑冰场也是一样,滑冰场和购物中心的关系应该不仅仅是业主和商户之间的关系,而应该象一个购物中心的部门。就象我们在青岛,我们做滑冰场本身人家希望我要集聚客流,要增加人气。你还希望说人家要门票你还要去结帐么?每次我们搞任何问题都是站带购物中心的角度,站在业主的角度,因为滑冰场的价值是以整个商业项目的成功,来作为他们的存在的价值。为什么我们业主要你这么低的租金呢,每次我们和他谈,他谈投资回报率,我说你要是这么想,你干别的吧。餐饮可能都比这个投资回报率要高。我们东三省一家都没有开,不是说我不看好这个市场,我觉得第一我们在和业主沟通上要慎重一些,另外比如说沈阳,沈阳在2年前有几个项目都接触过,包括张总我们都聊过这个项目。但是确实同一时间出现的冰场太多了,那个时候大悦城要有,龙之梦有等等,面积都不小。因为我本身的做法和其他的不一样,我们现在管一场,我们青岛一场有60多个人,甚至马上增加到75个人,我一个冰场的工作人员就75个人,我们的成本是很大的。但是未来我想经过一段时间的市场调整这个项目的发展潜力,因为他本身所具备的花样滑冰这个项目是奥林匹克项目中五大项目之一。是集体人体的舞美、弹跳等把人体的机能更好的,小的时候我们体育课是跑跳,这个项目给孩子们更好的身体促进,包括冰球运动队孩子的集体的拼搏和团队意识,这个运动会未来在国内有发展。

我再说一下滑冰场的建筑条件,我前一段时间遇到一个,他要自己建,他的冰面设计公司也没和他讲,中间有三根柱子,如果在座有开发商的朋友一定要在前期做规划的时候,首先论证适合不适合,如果适合的话,一定先和管理经营公司先接触,做规划。首先冰面和其他的配套区域要降500,能保证你做完了冰面和你地面是一平的。另外冰面的空间不能有柱子,荷载净500,基本上1000到1200米都够用了。长宽比做到1比2。然后比如说做到1000平米,青岛我们的配套区做得很舒服。我们青岛的冰面是很小的,800,规划是会员休息室,水吧,给孩子们的餐饮,包括我们的花样滑冰的用具店也是漂亮的。我再讲新开的杭州万象城,他的整个面积是4200米,他配套面积是2400米。既然开冰场冰面很重要,配套区域是不是小一点。实际上从长远上来看,配套区域的多少就直接影响了滑冰的顾客的舒适度,基本上就是这样,谢谢大家!

主持人:非常专业,也使我们进一步了解到了一个冰场的运营模式和以后的发展模式。刚才王总也讲到了,冰场的要求非常苛刻,同时购物中心的这种模式,包括你沈阳市目前有几家的市场,我们也想东北拭目以待。刚才讲到了有娱乐、冰场、餐饮的,那这些的整合是未来得趋势。下面是否有一个能整合这些资源的大的商家和购物中心做一个打包的合作,现在我了解北京欢乐传媒,欢乐影院管理有限公司有这么一个发展战略。

鲍华:

首先感谢各位给餐饮娱乐的平台。刚才也都讲了各色的行业在购物中心发展。我们作为一个主体影院的购物中心,近年来也有一个深刻的体会。可能我们商业地产的朋友们都感觉到,前两年大家都自己找影院的同时,而这两年一个项目一规划了影院,甚至没有规划影院的时候,几个十几个二十几个影院的品牌就迅速找到购物中心。为什么影院的行业比较得这么快,一个是国家政策上对影院行业一支持。另外人也是娱乐越来越多。为什么现在的购物中心一定要增加餐饮娱乐的面积、配比。未来的餐饮娱乐大家得到了一个共识,所占的比例越来越大。为什么这两年这么多,就是得益于一个比较规范的。作为一个影院为什么能迅速发展的,就是这两年整个中国的市场得益于资本的进入。因为你要进入一个影院,就要进入一条院线,就要加入国家的全国联网的售票系统。那你的经营水平、能力放到一个公共的平台上,由政府的部门来帮你监管。国外的资金大量的资本进入,影院是投资大,见效很慢的行业。我们刚刚在北京签了个影院,800多万的租金,为什么还要做。有的是战略性的目的,在这种强大租金的背后也带给影院公司在经营上很大的压力。他们并不好受。所以今年究竟餐饮娱乐公司和影院什么样的关系,一定是一个和谐发展,共创共赢这么一个大的方向。包括我们刚才王总也在讲,你一定要了解,不管是冰场还是影院,能购物中心带来什么,不是我收到了一点点租金,一个是利益资本,另一方面取决于整个中国电影市场的繁荣今年国产影片拍了400多部。随着进口影片的放开,俄罗斯的影片,法国的影片现在在影院还看不到,未来的电影市场会越来越繁荣,国产片的壮大未来他带给购物中心的是一个精神层面的享受。什么是第三代影院模式,第一个是传统大屏幕看的,后来8个厅10个厅。那么未来是一种生活方式,更重要的是人的精神的生活方式。未来得冰场还是影院也好,他和购物中心一定是一种生活方式的整合,只要大家找到一个共同的兴趣和爱好,这些方面逐渐被未来的影院还是冰场找到一个共同的切入点。未来随着各种影片的进入未来得影院也一定是很多的产品。可能这个影院是以功夫影片,那个影院是以文艺影片为主题,你选择一个适合你的配套的餐饮娱乐,现在大家购物中心有这种平台的交流,我们越来越多的专业者给大家提供了这种平台,给大家进行交流。现在很多三四线的房地产开发商,或者是购物中心,对于我们这些,我们最早的时候也曾经想过,我们进入购物中心的时候,能不能贴上战略联盟,对于不是很专业的不具备招商和管理能力的品牌的拓展商,我们实现会结成一个合作伙伴,包括健身,包括电玩等等。如果进到一个三四线城市里,可能需要我们自发的进行一些整合,是不是我们之中会爱一个人来牵头做这件事情。什么是电影生活方式?他一定不仅仅是看电影,可能一个愉快的周末我们一家人享受了一次丰富的精神食粮之后,我们吃顿愉快的晚餐,然后晚上9、10点回家。这种生活方式我想一二线城市不需要整合,但是未来得三、四线城市需要整合。在未来我们会有1000到2000平的配套,3000平的影院我们可以配套1000平的书吧或者是咖啡吧。如果足够大的话,我们未来得欢乐传媒愿意打造一个欢乐世界的品牌,未来得欢乐世界里头不仅仅是影院,还有其他的娱乐性的项目,为整个购物中心的招商的问题,和在各个环节的打通问题,我们交流的比较多,我们现在坐在一起,一定是冰场是冰场,影院是影院,如果有一家公司,能够打通我们的战略的脉搏,你一定会具有更大的优势,为了整个购物中心的发展贡献更大的力量。我们和百货超市一样,一定会成为一个当之无愧的主力店。谢谢大家!

主持人:欢乐传媒一个是把一线城市做好,三四线城市也是他们的机会。东部的一线和二三线城市竞争也非常激烈。我们每时每刻都新的项目在上市。未来的竞争我们还要考虑到一个错位的问题。如何避免同化的问题,很多的行业在我们面前,包括我们做商业地产多年的人,也真是感觉到忽如一夜春风来。院线原来的标准大家也知道要达到9、10米,现在4.2米的也做了。那么这个是给大家带来一个什么样的生活品质,他有没有市场的竞争力他的策略在哪里,我想我们需要一个品牌的连锁也在深思,未来你的发展,值得我们期待。第二个租金就800万投资了这么一个影院,我不知道他的面积,我想他800多万来讲,在北京来讲也是一个巨大的压力。我希望800多万租金的这么一个影院,收益未来也会和租金成正比。下一个我们请巴贝拉意舟管理有限公司中国开发区总监霍小兵,我们昨天北方连锁开发经理人俱乐部也正是成立了。霍总在这个方面也是一个非常资深的专家。

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