2017年房地产土地金融政策市场分析报告

导读:欧立信报告http://www.olxoz.com/index.php,2017年房地产土地金融政策市场分析报告,第一节政策环境综述:部分强三线加入调控行列...................,一、全国成交市场分述:政策调控叠加高基数导致整体成交同比大幅下滑....10二、,一、土地市场分述:土地供需量同比下滑,但出让金同比显著上涨..........20二、住宅用地市场分述:3月宅地市场表

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目录

第一节 政策环境综述:部分强三线加入调控行列 ............................. 5 第二节 成交市场综述:整体成交同比下滑,三线表现突出 .................... 10

一、全国成交市场分述:政策调控叠加高基数导致整体成交同比大幅下滑 .... 10 二、各线城市成交分述:三线成交表现继续强于一二线 .................... 15 第三节 土地市场综述:供需同环比双降,但溢价率显著攀升 .................. 20

一、土地市场分述:土地供需量同比下滑,但出让金同比显著上涨 .......... 20 二、住宅用地市场分述:3月宅地市场表现较弱,供需量同环比均下滑 ...... 22 第四节 资金环境综述:整体资金环境收紧趋势明显 .......................... 31

一、银行个人按揭贷分述:首套房按揭贷利率继续上涨,且上涨趋势加快 .... 31

1、首套房信贷环境分述 ........................................... 31 2、二套房信贷环境分述 ........................................... 35 二、上市房企融资分述:房企融资规模回落,但融资成本总体平稳 .......... 37

1、上市房企债权融资分述 ......................................... 37 2、上市房企股权融资分述 ......................................... 43

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图表目录

图表1:2017年3月重要中央政策一览(按照时间排序) ................................................................... 8 图表2:2017年3月重要地方政策一览(按照时间排序) ................................................................... 9 图表3:全国重点40城市商品房成交指数 ............................................................................................ 10 图表4:限购和非限购城市商品房成交指数 .......................................................................................... 10 图表5:重点40城市及限购、非限购城市成交同比增速 .................................................................... 11 图表6:全国重点城市商品房与住宅推盘面积(万方) ...................................................................... 11 图表7:全国26城市商品房库存面积及去化周期 ................................................................................ 12 图表8:全国32城市住宅库存面积及去化周期 .................................................................................... 12 图表9:全国商品房销售批售比 .............................................................................................................. 13 图表10:百城价格指数变化及环比 ........................................................................................................ 13 图表11:15个重点城市二手房销售指数 ............................................................................................... 14 图表12:重点城市二手房价格指数 ........................................................................................................ 15 图表13:广发各线城市成交指数 ............................................................................................................ 16 图表14:广发各线城市成交同比情况 .................................................................................................... 16 图表15:4大一线住宅库存(万方)及去化周期 ................................................................................. 16 图表16:16个二线城市住宅库存(万方)及去化周期 ....................................................................... 16 图表17:12个三四线住宅库存(万方)及去化周期 ........................................................................... 17 图表18:各线城市房价环比情况 ............................................................................................................ 17 图表19:4大一线城市商品房及住宅推盘面积(万方) ..................................................................... 18 图表20:二线城市商品房及住宅推盘面积(万方) ............................................................................ 18 图表21:三四线城市商品房及住宅推盘面积(万方) ........................................................................ 18 图表22:300城市土地整体供给情况 ..................................................................................................... 20 图表23:一线城市土地整体供给情况 .................................................................................................... 20 图表24:二线城市土地整体供给情况 .................................................................................................... 21 图表25:三四线城市土地整体供给情况 ................................................................................................ 21 图表26:300城市土地整体成交情况 ..................................................................................................... 21 图表27:一线城市土地整体成交情况 .................................................................................................... 22 图表28:二线城市土地整体成交情况 .................................................................................................... 22 图表29:三四线城市土地整体成交情况 ................................................................................................ 22 图表30:300城市住宅用地供给情况 ..................................................................................................... 23 图表31:一线城市住宅用地供给情况 .................................................................................................... 23 图表32:二线城市住宅用地供给情况 .................................................................................................... 24 图表33:三四线城市住宅用地供给情况 ................................................................................................ 24 图表34:300城市住宅用地成交情况 ..................................................................................................... 24 图表35:一线城市住宅用地成交情况 .................................................................................................... 25 图表36:二线城市住宅用地成交情况 .................................................................................................... 25 图表37:三四线城市住宅用地成交情况 ................................................................................................ 25 图表38:300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积(万平米) ........................................................ 27 图表39:300城市供给住宅用地规划建筑面积同比 ............................................................................. 27 图表40:300城市成交住宅用地规划建筑面积同比 ............................................................................. 27 图表41:300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 ......................................................................... 28 图表42:300城市住宅用地成交楼面价指数* ....................................................................................... 28 图表43:35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 ....................................................................... 31

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图表44:533家银行首套房利率变化情况 ............................................................................................. 32 图表45:533家银行首套房利率分布 ..................................................................................................... 32 图表46:457家提供优惠利率的银行分布情况 ..................................................................................... 32 图表47:重点城市3月份首套房贷利率 ................................................................................................ 33 图表48:重点城市3月份提供优惠利率的银行数量占比 .................................................................... 33 图表49:533家银行首套房首付比例占比分布情况 ............................................................................. 34 图表50:35重点城市二套房贷款平均利率走势 ................................................................................... 36 图表51:3月35重点城市二套房贷利率分布 ....................................................................................... 36 图表52:单月境内银行贷款规模 ............................................................................................................ 37 图表53:单月银行贷款数量与单笔贷款规模 ........................................................................................ 37 图表54:上市房企单月信托贷款规模 .................................................................................................... 38 图表55:单月信托贷款数量与单笔贷款规模 ........................................................................................ 38 图表56:单月委托贷款规模 .................................................................................................................... 38 图表57:单月委托贷款数量与单笔贷款规模 ........................................................................................ 39 图表58:公司债预案数量和募资规模(单月) .................................................................................... 39 图表59:成功发行的公司债募资规模(单月) .................................................................................... 39 图表60:中期票据预案数量和募资规模(单月) ................................................................................ 40 图表61:成功发行的中期票据募资规模(单月) ................................................................................ 40 图表62:单月海外银团贷款规模 ............................................................................................................ 41 图表63:单月海外银团贷款数量与单笔贷款规模 ................................................................................ 41 图表64:单月海外发债规模 .................................................................................................................... 41 图表65:单月海外发债数量及单笔发债规模 ........................................................................................ 42 图表66:上市房企开发贷、信托贷款、委托贷款成本 ........................................................................ 42 图表67:上市房企公司债及海外债发行成本 ........................................................................................ 43 图表68:定增预案数量和募资规模(单月) ........................................................................................ 43 图表69:成功实施定增的数量和募资规模(单月) ............................................................................ 44

表格目录

表格1:各城市“限售”政策明细 ............................................................................................................ 5 表格2:规范中介机构相关文件和工作 .................................................................................................... 7 表格3:跟踪城市房地产成交信息表(单位:万平米) ...................................................................... 13 表格4:2017年3月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 ................................................. 26 表格5:全国土地出让金TOP20(2017年1-3月) ............................................................................. 29 表格6:一线和二线城市土地市场情况(2017年3月) ..................................................................... 29 表格7:3月份全国十大首套房贷利率最低城市 ................................................................................... 34 表格8:重点二线城市首套房首付比例分布 .......................................................................................... 35 表格9:35重点城市二套房主流首付比例一览 ..................................................................................... 37 表格10:最新政策汇总表格(一线城市和部分二线城市,截至2017年4月19日) .................... 45 表格11:最新政策汇总表格(续表,部分二线城市以及三四线城市和县级市,截至2017年4月19

日) ..................................................................................................................................................... 45

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第一节 政策环境综述:部分强三线加入调控行列

2017年3月,中央层面继续强调去库存与稳房价并行,继续坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。在3月17日国务院新闻办吹风会上,国务院研究室副主任韩文秀强调了地方政府的主体责任并明确表态地方政府正陆续采取措施,这与本月各地密集出台的调控政策相符合,也从侧面表明了政府对于本轮调控的决心。

地方层面,3月份有29个城市陆续出台收紧政策,政策着力点依旧是限购限贷提高购房门槛。其中,16个重点城市限购限贷政策力度加码,北京市于3月17日出台的政策最为严格,二套房执行“认房又认贷”,且二套普通、非普通商品房首付比例分别提升至60%、80%。同时,需要注意的是,除已出台调控城市升级限购限贷外,本月有更多的强三线城市逐步加入限购行列。值得一提的是,4月1日中共中央、国务院决定设立河北雄安新区,为打击炒房,现已全面叫停雄安新区的房屋交易,同时雄安周边县级市陆续出台限购、限贷政策,其中隶属保定市的高阳、白沟新城、满城、徐水、清苑、定兴等地认房又认贷。(备注:限购限贷政策表参见本报告最后面的附录部分)

除限购限贷外,本来政策调控还配合出台了“限售”政策,目前,已经有青岛、广州、福州、杭州、厦门等13个城市出台“限售”政策,规定购买住房须在取得不动产证满规定年限之后方可转让。我们认为“限售”政策有利于精准打击投资性需求,但同时对合理需求又有一定的保护作用。

表格1:各城市“限售”政策明细 地区 海南 时间 文件 限售内容 本通知印发后,居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅,须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权证满3年后方可转让。 即日起,在我市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。 2017/4/14 《关于限制购买多套商品住宅的通知》 成都 《关于进一步加强房地产市场及住房信贷2017/4/12 业务风险管理的通知》 《东莞市人民政府办公室关于进一步完善2017/4/10 我市住房限购政策的通知》 东莞 自本通知施行之日起在本市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房,以网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

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