A房地产公司发展战略研究

导读:3县级城市房地产公司特点3.1县级城市房地产发展需要解决的问题县级城市是在以镇为,前几年由于房地产投资主要集中在大中城市,县级城市发展主要通过地方制定优惠政策吸引小投资商和当地投资者,近年随着经济的发展与房地产业的发展,影响了经济发展和投资环境,使县级城市建设投资和消费市场的发展比较缓慢,相对较成熟的一、二线城市地产市场,县级城市房地产市场也有它的自身特点,在某些县级房地产市场甚至才刚刚开始市

A房地产公司发展战略研究

3县级城市房地产公司特点3.1县级城市房地产发展需要解决的问题县级城市是在以镇为基础的县城发展起来。老县城一般建筑低矮破旧、道路狭窄、基础设施建设落后。由于旧城改造涉及拆迁安置的难度较大,县城的建设除了少量旧城改造外,一般都采用在老县城的边缘地带建设新城区。前几年由于房地产投资主要集中在大中城市,一般的开发商由于市场规模和开发利润问题,很少涉及县城。县级城市发展主要通过地方制定优惠政策吸引小投资商和当地投资者,比较常用的模式是让投资商先投资建设一条路,然后道路两边的土地可用作开发或宅基地出售;出售宅基地是让更多的居民通过建房参与投资,很快就形成了一条新的街道。这样的街道形成后一般都是一种模式的看起来象盒子一样的建筑,上面是住房,一楼是商铺。因此,城市中心不明显,没有核心的商业中心,城市各功能分区比较混乱。而且住宅小区景观设计没有特色,房屋布置以简单的行列式排列为主,千篇一律。近年随着经济的发展与房地产业的发展,县级城市建设投资的商机开始显现,随着土地市场的规范,县级城市逐步取消了私人购地建房,进入市场化、规范化开发。县级城市开始出现花园式住宅小区、商业楼宇、电梯住宅等产品,但总的来说,大多县级城市受产业结构不合理的影响,难以承载农村富余劳动力的转移,导致大多数农村富余劳动力人口流向大中城市。再加之县级城市财政收入普遍较少,在基础设施上投入不足,影响了经济发展和投资环境,由于这两方面的问题,使县级城市建设投资和消费市场的发展比较缓慢。相对较成熟的一、二线城市地产市场,县级城市房地产市场也有它的自身特点。1.参与竞争的开发商数量有限,同一阶段上市的楼盘数量有限,在某些县级房地产市场甚至才刚刚开始市场化意义上的商品房开发。消费者由于接触纯粹商品房的机会不多甚至是没有接触过,在房地产产品及消费知识上所掌握的信息不对称,在某些县级房地产市场,许多消费者甚至连什么是商品房按揭都没有概念,开发商的房地产开发往往与消费宣传教育、消费引导并行。2.受生活质量进步较为缓慢和生活节奏较慢、消费能力等因素的影响,县级房地产市场的消费者往往更易关注一些基本层面的务实性东西。例如距离县城中心区域的远近、今后生活成本的高低,生活方便程度以及对房屋价格更敏感等等,13需求相对于一二线城市不够高端。3.目前县级城市消费者的住房消费理念并没有得到合理的引导。他们认为大面积房屋更好,能够体现一定的社会地位,而并非根据自身家庭特点考虑需求面积。因此大户型、大面积的房屋更多地受到了当地消费者的青睐。另外,在对房屋类型进行考虑时,大部分消费者都选择购买层数低,造价小的多层住宅。相比之下,高层住宅虽然能够有效避免地面车辆噪音和灰尘污染,而且视野开阔、景观好,同时也节约土地,但是由于高层住宅不被消费者所认可,在县级城市很难开拓市场,其众多优点并不能得以体现。4.在规划设计、产品策划和营销推广策略上,县级房地产市场的产品创新和营销手段的创新非常少,多为对大城市或者邻近城市的借鉴、跟风和模仿,缺乏个性。据统计,在县级城市的房地产开发过程中,开发商盲目复制大城市的现象也较为严重,可行性研究的工作并没有得到开发商的足够重视,所导致的问题是前期论证不足,开发缺乏科学性及合理性。例如,某小区的开发盲目强调“先造景,后开发”,这种模式一般在大城市采用,目的是提升小区人气,制造营销卖点,但是带来的问题是开发商资金压力增大,需要早日引入物业管理。但是开发商并没有经过严密的经济测算,对自身资金实力盲目乐观,因此带来的问题是后期开发风险增大。5.县级城市房地产市场的媒体一般不太发达,宣传载体偏向电视、亲友介绍和案场包装等等,而且由于城市规模小、人口居住集中、彼此联系较为密切、信息干扰因素相对较少等原因,极易达成口碑效果。当然,口碑有好有坏,好的口碑可以极大的促进销售,一旦形成差的口碑,那就非常被动,需要极大的努力来改变。县级城市的房地产发展战略与大中城市相比有其特殊性,其原因是县级城市的人口居住规模和居民组成因素所决定的。在大城市的规划中,一个城市可以根据分区域形成多个中心,而县级城市基本上就只有一个中心,而这个中心是依托于传统的商业街或者是中心广场附近,随着人口的增长、经济的发展、县城的扩张、县级城市的传统商业区也在起着变化。由于县级城市的特殊性,在县级城市做房地产开发就必须了解县情,了解消费者,了解消费习惯,了解市场格局,县级城市投资房地产需要了解如下一些问题。1.交通与距离的观念问题。县级城市一般城区规模不大,以老城区的商业区或者政府行政机关的附近区域为核心。。在交通与距离观念上主要是用步行时间来判断,主要考虑居住与上班的距离、中午回家吃饭所需的时间、购物的路程等,也就是生活的方便程度。新14城区开发如果离老城区距离较远(2.3公里),则视其政府的规划及基础设施投入而定,并且不确定性很大,关键问题是市场认同度及区域成熟的时间。2.房屋产品的认识问题。由于县级城市都是在以镇为基础上发展起来的,过去大多数建筑都是平房和上世纪七、八十年代修建的多层建筑。居民向往高大、繁华、热闹,考虑土地容积率,小区绿化的意识比较少。所以,在房屋产品价值的认识上,与大城市居民有较大的差异。比如,与在一二线城市卖的比较好、比较贵的多层花园洋房相比,消费者更认同高层电梯楼。认为有电梯很先进,再加上小区规模开发的花园洋房一般都在县城新区,过于僻静,而有电梯的高层建筑或单体楼一般在县城中心区域,住在那里比较体面。3.房屋户型与面积的问题。县级城市居住由于受长期居住习惯的影响,对户型与面积的要求,与大城市有所不同。大城市畅销的户型面积在这里并不适用,无论是客厅面积、层高、卧室面积、厨房面积等都要求偏大。因为,县级城市的家庭仍然受家庭人口、亲戚血缘、同乡同学礼尚往来及节日聚会的影响。4.价格与付款方式的问题。由于县级城市房屋总价相对偏低,人们习惯于采用一次性付款,不太愿意按揭付款。这一原因的形成一是居民的消费习惯,二是开发商为尽快回收资金,三是银行开展按揭不积极。现在虽有所改变,县级城市居民购房已基本接受按揭付款方式,但问题是没有稳定收入的群体很大,不符合银行提供按揭的条件,制约了购买能力。所以,在产品设计上就应多考虑不同群体,不同付款方式的支付能力,比如也可以考虑适当开发总价低,小户型的房子。5.金融与政策环境的问题。县级银行由于自身规模问题和业务受地级市银行管辖,一般银行很难为房地产提供开发贷款。即使在国家对房地产限贷金融政策出台前,也很难得到支持。因为县级银行的业务重点是支持地方基础建设投入和农业投入;另一方面,进入县级开发的投资商一般规模都较小,银行对房地产开发贷款的门槛政策是统一的,可贷款的比例统一,致使小开发商获得的贷款额度少。因此,进入县级城市投资应对此有所准备,在资金渠道上作好充分安排。6.市场容量与开发规模问题。一般县级城市在前几年未进入规模开发前,房地产以当地小规模开发为主,开发量较小。现在考虑到市场容量扩大,房地产企业项目投资的规模效应,现在小区建的比以前大了,小区在5.10万平方米,规模大的有3040万平方米。因此,对于市场的容量必须谨慎考虑,不可盲目大量推出。因为县级城市的销售有一个特点是逐渐消化,集中销售只是个案、特例,并且市场在一段时间里容易饱和,一下子推出大量的新楼盘,价格就很难上去。所以,市场容量和开发规模之间存在矛盾。7.政府机构角色与落实问题。县级城市由于财政收入较少,经济的规模性不强,经济结构不合理等因素,在城市建设和城市基础设施投入上严重不足。只有靠招商引资来解决,并为此出台一些优惠政策吸引投资。因此,投资商在进入之前,基本上会与政府达成投资协议。政府所扮演的角色是投资商最看重的,关键的问题是在政策的落实上。在前几年我们常在媒体上看见诸如“你发财,我发展’’、“筑巢引凤"等代表地方政府招商理念的口号;但同时,又流传“开门招商,关门打狗"等招商引资评价。个别县级政府由于多种原因造成的不诚信、发生损害投资商利益事件已成为制约发展的一个重要因素,也是造成很多项目投资失败的原因。同时,由于每一届政府的目标变换、领导者喜好不同等,还要考虑领导换届的问题。8.人际关系与人情问题。县级城市居住人口相对稳定,人际关系形成一种网络,是一个“熟人"社会。大约可分为:家族血缘关系、同学关系、乡亲关系、同事关系、部门关系以及利益关系。这些关系贯穿在日常的生活和工作中,一点也不能小视。举一个简单的例子,在马路上随便转转,都会碰上许多认识的熟人。这种现象在北京、上海、重庆、广州这样的大城市却少之又少,因为大城市人口众多,遇到熟人的机会很小。这种人际关系对开发商来讲就是一把双刃剑,关系处好了,会有许多人支持你,帮你解决问题,也就是“一通百通"。相反,今后的麻烦肯定少不了。作为房地产投资商,在工程发包、材料采购、配套工程、商品房销售、售后服务等凡是涉及利益的方面都会面临人际关系和人情问题。开发企业应该重视这个问题,平时要注意各方面关系的维护,在投资确定之前就应该制定好应对原则,制定一个预案,尽量避免因人际关系与人情问题处理带来的麻烦。3.2与大型企业相比县级房地产企业优劣势随着大型城市房地产开发市场竞争的加剧,越来越多的大型房地产企业把目光放到二三级城市乃至县级城市的房地产开发上,这类公司在拿地的位置选择上多是经济发达地区的边缘城市,最好是拆迁改造力度较大的城市,原因在于可以享受周边城市地产价格上涨的带动效应,享受经济发展的辐射效应。和这些大型房产企业相比,当地开发商实力较弱,竞争强度较弱,运作理念、设计理念、建16筑理念远远落后于大型企业,同时由于当地政府官员有招商引资的政绩压力,往往给大型房地产企业提供本地企业所不具备的优惠政策。1.面对实力强劲的“外来户",本地小型房地产企业不堪一击。据统计,约有40%左右的中国百强房地产企业已经进入二三线城市乃至县级城市,并开始了项目投资。这说明有实力的房地产企业已经发现了这块大奶酪。他们无论在资金、技术、营销策略以及物业管理上都拥有显著的优势,无形中压缩了本地房地产企业的发展空间。2.国家宏观调控措施,使小型房地产业雪上加霜。在国家减少土地供给的情况下,高地价和大块出让是目前土地出让的特征之一,再加上房地产开发项目自有资本金的提高,这些宏观的“管住土地,管住信贷’’的政策,给许多小的房地产企业带来不小的打击,使得行业相对产出加快,资金流动性减弱,本来土地储备能力差的本地房地产业发展步伐变缓。3.观念陈旧,规划和物业缺乏前瞻性,几乎没有创新。目前我国县级城市的房地产开发基本不理想,住宅小区无论在规划、设计上都存在模仿的痕迹,景观设计没有特色,房屋布置以简单的行列式排列为主,千篇一律。“以人为本”的思想没有得以体现,导致小区失去对消费者的吸引力,当面临大型房地产公司产品的外部竞争,就会失去竞争力。4.县级房地产企业融资渠道单一。大多县级城市的开发商开发理念比较落后,尤其是科学合理的财务管理思想并没够得到足够重视,在与开发商的沟通当中发现绝大多数认为自有资金越多越好,开发过程中较少考虑银行贷款,因此不能很好地发挥资金的财务杠杆作用。5.开发商在营销过程中没有充分利用营销手段,市场营销的理念并未贯穿于开发过程中。具体而言,项目前期可行性研究明显不足,缺乏对产品的定位;在开发过程中对工地的包装并未得到重视;销售期间,售楼部布置也极为简陋,一方面缺乏专业的置业顾问,服务意识比较欠缺,另一方面缺少沙盘等营销工具,不能更好地让消费者对小区进行全面了解,当面临外部激烈竞争将明显处于劣势地位。6.县级房地产业高素质人才匮乏。对于建筑、房地产相关行业来说,其人才的流动性与稀缺性已经成为目前最为显著的特征。有资料显示,北京地区房地产业人才空缺职位也达6万余人,大量的高素质人才向中心大都市汇集流动,造成了县级城市或者中小房地产企业“落花有意,流水无情’’的尴尬局面,这是在城市化发展阶段不可逆转的现象。因此,可以退而求其次,选择与大型房地产企业合作来借调人才,或者选择请一线城市权威的咨询和代理机构指导开发,以达到,使用"高级人才的目的,从而提升开发质量。17

五星文库wxphp.com包含总结汇报、IT计算机、考试资料、文档下载、教学教材、计划方案、专业文献、办公文档以及A房地产公司发展战略研究等内容。

本文共10页12345678>>10